不動産を売却するとき、抵当権が残っているととてもやりにくいのです。抵当権を抹消するには、「抵当権抹消登記」をしなければなりません。
この記事では抵当権抹消登記の申請方法をすべてお教えします。
目次 （クリックで飛べます）
抵当権とは
抵当権とは住宅ローンなどでお金を借りたときに発生しますので、聞いたことのある方も多いと思います。家や土地などを借金の担保とするもので、住宅ローンの支払いができなくなったときに、担保となっている家、土地などを貸出側が差し押さえることができる権利のことです。
抵当権付き不動産のデメリット
売却が難しくなる
いくら借金を完済しても、登記簿上には「抵当権設定」と書かれたままになっています。これでは買主は借金が完済されていない不動産と判断してしまうでしょう。そのような土地を買う人はまずいないと思います。売却が難しくなるので、抵当権は抹消しておかなければなりません。
新たなローンの審査が通りにくい
新たにローンを組むとき、審査が通りにくくなる可能性があります。以前住宅ローンなどを組んでいて、すべての支払いを終えているにも関わらず、抵当権抹消登記を行っていないと、抵当権のある不動産を所有していることになってしまいます。「抵当権＝借金」と一般的には考えられてしまうのです。
お金を貸す銀行側からすると「住宅ローンを申し込まれたが、その客には持っている土地に借金をしている形跡（抵当権付きの不動産を所有している）が見つかった。他にも借金がある客だから、自分のところのローンを払えなくなる可能性がある。ローンの申し込みを却下しよう」と考えるわけです。
抵当権付きの不動産を所有していることで、家を建てるときに新たな住宅ローンの申請を銀行に認められなくなり、家が建てられなくなることもあり得るのです。
抵当権抹消登記をしよう
抵当権抹消と言われても、何から始めればいいのかわからないでしょう。難しい手続きは司法書士に任せることが多いと思います。しかしどんな登記もすべて自分で行うことができますので、自分で行ってみましょう。
ここからは父の死去後、抵当権付きの土地を相続した私の経験をもとに、抵当権抹消登記の申請方法を説明していきます。
抵当権者に電話する
抵当権を抹消するには、抵当権を持っている会社に抹消するやり方を聞きながら、書類を送ってもらわなければなりません。
私の場合は「安田火災海上保険株式会社」でした。現在の「損保ジャパン日本興亜」ですね。さっそく電話番号を調べて電話してみました。
電話するために必要なものは、登記事項証明書です。これがないと抵当権設定の説明ができません。
上記のものは見本ですが、自分の持っている登記事項証明に書かれた情報を、損保ジャパンの担当者に伝えると、以下の流れで抵当権を抹消することができることがわかりました。
- 損保ジャパンに手続用の書類債発行願を提出する
- 手続用書類が届いたら、それをもとに登記申請書を作成する
- 届いた手続用書類と作成した登記申請書を持参して、法務局で申請
登記申請書の作成
登記申請書は最初はまったく書き方がわからりませんでした。しかもインターネット上の情報は、法務局のページをそのまま引用しているだけのものが多く、わからないところがとても多いのです。
しかし法務局のホームページからダウンロードできる記入サンプルを見ながら、なんとか申請書を作成することができました。
ホームページからダウンロードできるのはｗｏｒｄ版とＰＤＦ版です。ワード版をダウンロードし、パソコン上で空欄に入力しました。間違っている場合のことを考え、念のための未記入のものも印刷しておきました。法務局で届け出するとき、あらかじめ入力したものを印刷して間違っていた場合、修正が許されないかもしれないからです。間違っていたらすべて最初から作り直しになったらたまりませんから。
不動産情報以外の記入
不動産情報以外の記入について説明します。これは法務局からダウンロードしたｗｏｒｄ版の上側の記入についてです。私の場合は損保ジャパンから届いた書類の中に「抵当権解除所」というものがあり、それを見て記入しました。下の図では①と③のところです。
① 「抵当権解除証書」に、抵当権解除の日にちが書かれているので、それを記入する。
② 自分の名前と現住所を記入する
③ ①の抵当権解除証書に書かれている住所氏名電話番号を記入する
④ 日にちは空白にして当日提出時に記入するほうがよい。その横に届け出る法務局の正式名称を記入する。
⑤ 自分の名前と現住所と電話番号を記入する
⑥ 一案件について１，０００円となる。上記例の場合は家と土地の両方に抵当権が発生しているため、二案件となるので２，０００円となる。
その他の項目の記入
ここまで書けたら不動産情報の記入をします。ここで必要なのは登記事項証明書です。登記事項証明書に基づいて書いていくため、ほかの書類は必要ありません。
※赤枠以外は上記で説明し、すでに記入した項目となります。
赤枠内の項目ですが、登記事項証明書には不動産番号も所在も家屋番号も地目や構造などもすべて書かれていますから、それを探して記入することになります。順位番号も登記事項証明書に書かれているものをそのまま書いてください。この例では土地と建物が両方書かれていますが、土地、建物両方に順位番号が付けられていましたから、それを記入してあります。
最初は何を書けばいいのかまったくわからないかもしれませんが、落ち着いて登記事項証明書を見ると、何を書けばいいのかわかると思います。繰り返し言いますが、「登記事項証明書」だけでこの部分は記入することができます。
土地が二人の名義になっていて、片方の持ち分だけが担保（抵当権）が発生している場合など、どう書いていいのかわからないことも出てくるかもしれません。そのような場合は法務局に問い合わせてください。
抵当権抹消登記の注意点
損保ジャパンから送られた印鑑証明の有効期限が、４０日程だと添付書類に記載されていました。あまりのんびりしているとせっかく抵当権抹消のために送ってもらったものが使えなくなってしまいます。計画を立てて余裕をもって申請することを忘れないでください。
抵当権抹消登記申請書提出
法務局に記入した書類を持って手続きに行ったのですが、追加で記入しなければならないこともありましたし、収入印紙も買って貼る必要もありました。
手間はかかりましたが書き直をさせてもらいながら、その場で対応していただけました。
申請後は抵当権抹消の確認を自分で行います。指定された法務局に電話をかけ、正しく抹消されたか確認する必要があります。抹消が完了していたらもう一度法務局に出向く必要があります。その時にはここまでに提出した時に捺印した印鑑と、身分証明書が必要になります。
抵当権抹消登記まとめ
抵当権抹消は、多くの場合は司法書士に頼んで行うようです。損保ジャパンからも、司法書士に依頼が決まっているのであれば、その住所を教えてくれればそこに書類を発送すると連絡がありました。頼めばとても楽です。
私は自分でやってみましたが、慣れていないので「とても面倒」という感想です。５，０００円ほどで司法書士にやってもらえるようですから、お願いするほうが賢明かもしれません。いや正直に言わせてもらいますと、お願いすることをお勧めしてしまいます。最低でも１０，０００円くらいは経費削減ができないと、割に合わないと思います。
法務局に平日に最低でも2回は行く必要がありますし、そこに行くための交通費もかかります。書類を作るために書き方を調べなければなりません。私の場合はそれに数時間を費やしました。それらに見合った経費削減ができたとは思えません。
ただしやり方はこの記事に書いた方法を参考にされれば、調べる時間は削ることができます。申請に行く時間さえあれば、自分で抵当権抹消登記をすることも悪くない選択です。
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